Štátna pomoc s hypotékami zničí konkurenciu – môžeme zabudnúť na lacné úvery na bývanie (Analýza)
Pre banky nemá zmysel bojovať o klientov nízkymi úrokmi na hypotékach. K lacnejšej konkurencii človek neprejde, lebo tým stratí nárok na štátnu pomoc.
Slováci ešte začiatkom predchádzajúcej dekády kupovali od miestnych bánk jedny z najdrahších úverov v eurozóne. Slovenské hypotéky s dobou fixácie úrokovej sadzby v rozpätí od jedného do piatich rokov sa v januári 2010 predávali za priemerný úrok 5,58 %. Priemer za všetky krajiny platiace eurom bol 3,94 %. Klient si napríklad od banky na tridsať rokov požičia 100-tisíc eur. Mesačná splátka pri ročnom úroku 5,58 % je 573 eur a pri ročnom úroku 3,94 % je to 474 eur. Štrnásť rokov dozadu obyvatelia jedného z najchudobnejších štátov eurozóny splácali bankám jedny z najdrahších hypoték.
Zlý stav sa podarilo zmeniť poslancovi SDKÚ Miroslavovi Beblavému. Práve on presadil, že banky nemohli odchod klientov k lacnejšej konkurencií potrestať sankčnými poplatkami alebo úrokmi. Najmä menším finančným domom tým otvoril možnosť lákať k sebe klientov konkurencie na extrémne nízke úroky. Nové pravidlá sa prvé roky prejavovali miernym poklesom úrokov. K zásadnej zmene prišlo až potom, ako menšie banky začali lacné hypotéky ponúkať prostredníctvom finančných poradcov. Pri fixácií úrokovej sadzby od jedného do piatich rokov bol ešte v januári 2013 priemerný úrok 4,53 %, o rok neskôr 3,79 % a v január 2017 len 1,88 %. Prudký pokles sa v médiách zvykol označovať aj ako „úroková vojna“. Mohol za ňu fakt, že trh sa väčšej konkurencii otvoril v časoch kvantitatívneho uvoľňovania a vďaka lacným finančným zdrojom nemali banky problém zarobiť dosť peňazí aj pri predaji hypoték s čoraz nižšími sadzbami.
Tvrdé hodnotenie finančných trhov: Slovensko má rovnaké riziko bankrotu ako Grécko (Analýza)
Zlaté časy hypoték
Historicky najlacnejšie pôžičky na bývanie prekvapivo priniesla pandémia. Európska centrálna banka na zatváranie ekonomík reagovala spustením kvantitatívneho uvoľňovania. Priemerné sadzby boli v roku 2021 pod úrovňou 1 %. Akciové ponuky bánk v tom roku priniesli možnosť požičať si peniaze za ročný úrok 0,5 %. Bezprecedentné tlačenie peňazí spustili aj centrálne banky krajín so zachovanými národnými menami. V dánskej ekonomike sa dokonca na chvíľu predávali hypotéky za záporné sadzby. V našej ekonomike nemali pôžičky nikdy mínusové úroky. Napriek tomu patrili slovenské hypotéky pred troma rokmi k jedným z najlacnejších nielen v eurozóne, ale celej Európskej únii. Dôvodom bol práve silný konkurenčný boj o zákazníkov.
Zlatú éru lacných úverov ukončila vysoká inflácia. Európska centrálna banka v snahe zastaviť prudký rast cien od júna 2022 do septembra 2023 zdvihla základnú úrokovú sadzbu z nuly na 4,5 %. Dáta zo slovenského finančného trhu ukazujú prudké zdraženie úverov od januára 2022 do novembra 2023. V tomto časovom úseku priemerná úroková sadzba fixovaná v rozmedzí od jedného do piatich rokov stúpla z 1,02 % na 4,02 %. Tvrdé dáta sa zverejňujú s niekoľko mesačným oneskorením. Pri pohľade na aktuálne ponuky bánk sa nové hypotéky predávajú za sadzby v rozpätí 4 – 5%. Len pár finančných domov požičia peniaze za úrok nad 5 %.
Súčasné ceny pôžičiek sú na vrchole. Európska centrálna banka avizuje, že úroky zvýši len v prípade výskytu nečakaných problémov. Finančné trhy dokonca už na jar tohto roku očakávajú znižovanie základnej úrokovej sadzby. Regulátor finančného trhu sa snaží krotiť tieto očakávania. Otvorenie vysiela signály, že k zlacneniu úverov dôjde v lete alebo až na jeseň 2024.
Nešťastný zásah slovenskej vlády
Znižovanie základnej úrokovej sadzby v minulosti zvyklo priniesť razantné zlacnenie hypoték. Tento rok sa tak s veľkou pravdepodobnosťou nestane. Štát sa totiž rozhodol pomôcť ľuďom s rastúcimi splátkami hypoték. Človek napríklad spláca tridsaťročnú hypotéku vo výške 200-tisíc eur. Pri úroku 1% je mesačná splátka 643 eur. Trojročná fixácia skončí na jeseň tohto roku. Banka klientovi ponúkne nový ročný úrok vo výške 5 %. Mesačná splátka automaticky stúpne o 337 eur (na 980 eur).
Lex Konsolidácia: 2 miliardy do štátneho rozpočtu, t.j. zvýšia sa dane a množstvo poplatkov (+Video)
Logickou reakciou na takto razantné zvýšenie je odchod k lacnejšej konkurencii. Už dnes je možné získať hypotéku so 4 %-ným úrokom. Pri takto vysokej sadzbe bude mesačná splátka 871 eur. Napriek tomu sa odísť k lacnejšej konkurencií neoplatí. Dlžník síce bude v pôvodnej banke platiť mesačnú splátku 980 eur, lenže štát mu na jej splatenie prispeje 150 eur. Majiteľ hypotéky reálne zaplatí len 830 eur. Pri takto nastavenom systéme nebudú mať menšie banky motiváciu razantnejšie znižovať úroky. Aj tak nedokážu prebiť „výhodnú“ ponuku štátom dotovaných hypoték.
Výsledkom bude zakonzervovanie drahých úverov a vysoké zisky bánk. Pred štrnástimi rokmi štát začal pracovať na posilnení bankovej konkurencie. Výsledkom boli jedny z najlacnejších hypoték v eurozóne. V súčasnosti naopak začína brzdiť trhovú súťaž. Tento prístup v priebehu pár rokov s veľkou pravdepodobnosťou spôsobí, že slovenské hypotéky budú opäť najdrahšie spomedzi všetkých krajín platiacich eurom.
Slovenské úvery nie sú drahé
Európska centrálna banka zbiera údaje o cene úverov v jednotlivých štátoch eurozóny. K dispozícií sú dáta za november 2023, ktoré zobrazujú priemer za všetky doby fixácie úrokovej sadzby. Slovenské banky predposledný mesiac minulého roku predávali hypotéky za úrok 4,06 %. Priemer za eurozónu bol 4,05 %. Najnižšia sadzba (len 1,96 %) bola na Malte a najvyššia (5,89 %) v Lotyšsku. Slovenské hypotéky aktuálne nie sú extrémne drahé a štát nemá dôvod na masívne dotácie. V minulosti zvládli ľudia aj bez pomoci splácať vyššie sadzby ako dnes. Národná banka Slovenska zároveň upozorňuje, že podiel nesplácaných úverov je na historických minimách a väčšina klientov bánk zvládne aj razantnejší nárast splátok.
Štátna pomoc prináša aj ďalšie kontroverzie. Na peniaze majú nárok ľudia s hrubým mesačným príjmom do 2 086,40 eura. V prípade dvojice splácajúcej spoločný úver na bývanie sa hranica posúva na 4 172,80 eur. K pomoci od štátu sa dostanú aj dobre platení zamestnanci, ktorí peniaze nepotrebujú a majú dosť vlastných zdrojov. Je to nefér voči najchudobnejšej časti spoločnosti. Ľudia pracujúci za sumy okolo minimálnej mzdy nemajú hypotéky. Napriek tomu sa musia skladať prostredníctvom daní a odvodov strednej triede na splácanie úverov na bývanie.
Európska centrálna banka zdražuje pôžičky z jednoduchého dôvodu. Vyššie mesačné splátky prinútia dlžníkov viac šetriť. Obmedzená spotreba pritlačí na pokles inflácie. Dotovanie splátok ide proti tomuto cieľu. Aj z tohto dôvodu je slovenský rast cien za posledné mesiace takmer vždy najvyšší v rámci celej eurozóny. Pomoc dlžníkom je možné označiť aj ako morálne riziko. V spomínanom roku 2021 analytici ľudí upozorňovali, aby využili časy extrémne lacných úverov a sadzby si fixovali na obdobie desiatich rokov. Vďaka tomu sa vyhnú problémom so skokovým zvyšovaním splátok. Dnes práve takíto zodpovední ľudia nemajú nárok na žiadnu pomoc od štátu.
ZDIEĽAŤ ČLÁNOK
