Ceny bytov sú takmer na dne. Rozumná kúpa ponúka šancu zarobiť desaťtisíce eur (Analýza)
Hypotéky budú o rok takmer určte lacnejšie ako dnes. Návrat nízko úročených pôžičiek prinesie rast cien nehnuteľností.
Takmer tri roky trvajúce obdobie vysokej inflácie prinieslo jedno pozitívum. Je ním citeľné zlacnenie nehnuteľností. Vo vybraných lokalitách padli ceny o desaťtisíce eur. Typickým príkladom je bratislavská mestská časť Karlova Ves. V tejto lokalite sa staršie trojizbové byty počas leta 2022 bežne predávali za vyše 200-tisíc eur. Aktuálne je možné rovnako veľkú nehnuteľnosť kúpiť za 160-tisíc až 170-tisíc eur. Z času na čas sa na realitných portáloch dokonca objaví inzerát s cenou pod 150-tisíc eur. Takto „lacný“ byt väčšinou do pár týždňov nájde svojho majiteľa. Podobne výhodné inzeráty je možné pri sledovaní realitných portálov objaviť v rámci celého Slovenska.
Za opísané zlacňovanie môže práve vysoká inflácia. Presnejšie snaha zastaviť prudký rast cien razantným zvyšovaním základnej úrokovej sadzby eurozóny. Jej hodnota od júla 2022 do septembra 2023 stúpla z nuly na 4,25 %. Na úrovni z jesene minulého roka je aj dnes. Jedným z výsledkov prísnejšej menovej politiky je zdražovanie pôžičiek. Dva roky dozadu domáce banky bez problémov záujemcom predali hypotéku za ročný úrok pod jedným percentom. V súčasnosti sa ponuky bežne pohybujú v rozpätí 4 % – 5 %.
Koniec zdražovania pôžičiek
Vo finančnom svete platí jedno pravidlo. Čím nižší úrok, tým viac peňazí je banka ochotná požičať a naopak. Mladý pár spoločne v čistom každý mesiac zarobí 2 000 eur. Pred dvoma rokmi takto vysoký príjem stačil na pôžičku v maximálnej hodnote 190-tisíc eur. Podmienkou bolo mať ročný úrok hypotéky na úrovni 1 %. Pri súčasnej 4 %-nej sadzbe dvojici s mesačným príjmom 2-tisíc eur banky požičajú najviac 160-tisíc eur. Zvýšenie úrokov okresalo maximálnu hodnotu pôžičky o 30-tisíc eur.
Ide o ilustratívny prepočet. Konkrétna ponuka bánk môže byť mierne iná. Finančné domy nastavujú maximálnu výšku úveru každému klientovi individuálne. Najdôležitejšími kritériami sú výška príjmu, úrokovej sadzby a hodnota splácaných pôžičiek. Národná banka Slovenska stanovila, že každý jeden pracujúci človek môže mať dlhy maximálne vo výške osemnásobku ročného príjmu. Zamestnanec s čistým mesačným príjmom 900 eur dostane od bánk najviac 84 400 eur. Finančné domy ďalej zvyknú zohľadniť, či má žiadateľ o úver deti, či je ženatý alebo slobodný.
Práve menej štedré pôžičky spôsobili, že prípadní záujemcovia o kúpu nehnuteľností nie sú schopní zaplatiť majiteľom tak veľa peňazí ako v minulosti. Vlastníci na to museli reagovať citeľným znížením cien. V niektorých prípadoch až o desaťtisíce eur. Lenže takmer dva roky trvajúce zlacňovanie sa pomaly chýli ku koncu. Tvrdé dáta ukazujú, že zdražovanie hypoték skončilo v júli 2023 a odvtedy sadzby viac menej stagnujú okolo hodnoty 4 %. Ide o najobľúbenejšiu dobu fixácie od jedného do piatich rokov. V závere roka prišlo dokonca k miernemu poklesu a priemerný úrok od novembra do decembra 2023 klesol zo 4,02 na 3,99 %.
Ceny nehnuteľností stúpnu
Koniec zdražovania pôžičiek sa prejavil aj na realitnom trhu. „Pokles cien nehnuteľností sa v 4. štvrťroku 2023 takmer zastavil. Oproti predošlému štvrťroku sa ceny znížili už iba o 0,2 %, kým na jeseň evidujeme pokles ešte o vyše dvoch percent,“ konštatuje vo zverejnenej analýze Roman Vrbovský, odborník Národnej banky Slovenska. Pokles cien bol v závere minulého roka zaznamenaný len pri bytoch. Od tretieho do štvrtého kvartálu 2023 klesla priemerná cena 1 m2 o 0,7 %, teda na 2 685 eur. V tom istom časovom období priemerné ceny domov mierne rástli. Konkrétne stúpli o 0,9 % na 1 912 eur za 1 m2. Tvrdé dáta začínajú signalizovať zmenu trendu a návrat zdražovania.
Ceny nehnuteľností sú už blízko dna. Ľuďom s peniazmi na kúpu bytu sa veľmi neoplatí čakať na ďalší pokles. S veľkou pravdepodobnosťou už k nemu nepríde. V časoch rekordne nízkej nezamestnanosti nemajú banky veľa dôvodov na sprísňovanie úverových podmienok. Zmenu prístupu môže vyvolať len nečakane silná recesia. Lenže na ňu to momentálne nevyzerá. Väčšina bánk v tomto roku počíta so slušným ekonomickým rastom. Napríklad UniCredit bank prognózuje, že slovenské hospodárstvo zvýši v roku 2024 svoj výkon o 1,4 % HDP.
Oveľa viac pravdepodobné sa počas nasledujúcich mesiacov javí zlacňovanie pôžičiek. Európska centrálna banka komunikuje ako najskorší možný termín znižovania základnej úrokovej sadzby tohtoročné leto. Zároveň si necháva dosť veľký priestor na posunutie termínu napríklad na jeseň 2024. Pokles základnej sadzby bankám automaticky vytvorí priestor požičať klientom viac peňazí za nižšie úroky. Následne začnú opäť rásť ceny nehnuteľností.
Ľudia s dostatkom peňazí majú v súčasnosti zaujímavú príležitosť. Za ušetrené eurá môžu kúpiť byt a následne ho o pár rokov predať za výrazne vyššiu sumu ako dnes. V závislosti od konkrétnej lokality sa prípadné zisky môžu pohybovať v desaťtisícoch eur.
Ďalšou možnosťou je kúpa investičného bytu prostredníctvom hypotéky. V tomto prípade už ide o viac rizikový biznis. Trojizbový byt v hlavnom meste stojí 160-tisíc eur. Úver od banky môže tvoriť len 80 % z ceny kupovanej nehnuteľnosti. V tomto prípade ide o 128-tisíc eur. Zvyšné peniaze je možné v horšom prípade získať prostredníctvom spotrebného úveru a v lepšom minutím úspor v hodnote 32-tisíc eur.
Predpokladajme, že človek chýbajúcu sumu vykryje z úspor. Banke musí splácať len tridsaťročnú hypotéku v spomínanej výške 128-tisíc eur. Pri štvorpercentnom ročnom úroku je mesačná splátka 611 eur. Náklady spojené s vlastnením bytu predstavujú 250 eur. Získaná nehnuteľnosť nového majiteľa každý mesiac vyjde na 861 eur. Príjem z prenájmu trojizbového bytu sa v hlavnom meste pohybuje okolo 700 eur. V tomto prípade bude musieť vlastník bytu každý mesiac zo svojho doplácať 161 eur. Očakávané zlacňovanie úverov túto stratu s veľkou pravdepodobnosťou nahradí. No stať sa tak nemusí a človek nakupujúci prostredníctvom hypotéky môže byť aj niekoľko rokov v strate.
Kam až môžu klesnúť úroky
Návrat jednopercentných hypoték je v blízkej dobe málo pravdepodobný. Európska centrálna banka bude znižovať sadzby postupne. S veľkou pravdepodobnosťou len o štvrť percentuálneho bodu. Aktuálne je základný úrok na hodnote 4,50 %. Koncom budúceho roka sa s veľkou pravdepodobnosťou priblíži k úrovni 3 %. V prípade nečakane rýchleho poklesu inflácie môže spomínanú hranicu dosiahnuť aj skôr.
Na prvý pohľad mierny pokles úrokovej sadzby bude mať citeľné dopady. Klient si od banky na 30 rokov požičia napríklad 150-tisíc eur. Pri ročnom úroku vo výške 4 % je mesačná splátka 716 eur a pri trojpercentnom 632 eur. Hypotéky budú o rok výrazne lacnejšie ako dnes. Ľuďom, ktorým aktuálne končí fixácia úrokovej sadzby, sa oplatí fixovať úrok na čo najkratšiu dobu a vďaka tomu profitovať z prichádzajúceho zlacňovania úverov.
