Realitný agent zo Slovenska: Dubajský komfort je návykový (2. časť)
Matúš Kočiš už 3 roky pracuje v Spojených arabských emirátoch ako realitný agent. Dubaj a Slovensko sú podľa neho dva úplne odlišné svety. Napriek všetkému dubajskému komfortu však stále preferuje slovenskú prírodu a tradičnejší životný štýl. V exkluzívnom rozhovore pre Epoch Times Slovensko sa podelil o svoje skúsenosti a zážitky z neuveriteľne rýchlo sa rozvíjajúcej arabskej metropoly. Poodhalil aj detaily z reálneho života, ktoré sa len tak nedozviete.
Nájdete ho na Facebooku, Whatsappe a Linkedine.
https://www.facebook.com/redubai.ae
https://wa.me/971523487696
https://www.linkedin.com/in/matus-kocis-29a125145/
V akom prírodnom prostredí sa nachádza Dubaj?
Dubaj je veľmi rozľahlé mesto. Nachádza sa pri mori a tepnou celého Dubaja je Sheik Zayed Road, ktorá sa tiahne povedzme od Dubaj Marina až po Sharjah. Všetky lokality, ktoré sú na ňu smerom k moru napojené, sú považované za primárne lokality – JLT, Marina, Palma, Downtown, Business Bay. Tam sa aj najviac odporúča investovať.
Potom tu sú ostatné lokality – JVC, JVT, Dubai South, Dubai Hills, Damac Hills, atď – kde nájdeme aj typické paneláky. Sú tu aj vilové oblasti, ktoré sú po covide dosť populárne, lebo ľudia prišli na to, že je lepšie bývať vo vile, než v apartmáne. Dubaj sa rozvíja na západ a na juh smerom do púšte.
Čo sa týka počasia, teraz začalo to najlepšie obdobie, ktoré bude trvať až do apríla. Od mája do septembra sme 90 % času vo vnútri. Vonku je aj 44°C v tieni. Dá sa na to zvyknúť, ale je to iný spôsob života než doma. Doma je všade les a príroda a tu som v divokom biznisovom tempe prevažne v interiéri – v práci, v obchodnom centre, v reštaurácii, sem-tam na pláži a to je všetko. Človek žije v rýchlom tempe a musí robiť kroky tak, aby šetril čas.
Je tu veľmi príjemne. Keď sa niekde prechádzam, nemám žiaden pocit ohrozenia. Súvisí to určite aj s tým, že v prípade, keď sa niečo stane, nasledujú tvrdé pokuty a represie.
Z akých krajín pochádzajú vaši klienti?
Približne 80-90 % sú Česi a Slováci. Potom Francúzi, Nemci, sem-tam Rusi. Oficiálne registrovaní česky a slovensky hovoriaci agenti sme boli v septembri 2020 traja. Dnes sme štrnásti. Odhadujem, že v Dubaji môže žiť okolo 4 000 Čechov a Slovákov, ale ťažko povedať presne. V rámci československej komunity sa stretávame pravidelne, asi každé 2 mesiace na akcii „československé pivo”, kde príde zhruba do 20 ľudí.
A čo ostatné národnosti?
Z mojej skúsenosti je úplne najťažšie obchodovať s Iránčanmi. Klienti z Egypta, Pakistanu a Indie sú nároční v tom, že neustále menia svoje rozhodnutia. Trebárs po podpise zmluvy povie, že nepríde na prevod vlastníckeho práva, lebo chce nižšiu cenu. Po podpise zmluvy však klient musí splniť všetko, čo bolo zmluvne dohodnuté. Keď nebude plniť, musí zaplatiť pokutu 10 % z ceny nehnuteľnosti. Alebo trebárs povie, že chce kúpiť byt za milión dirhamov a ja to odkomunikujem predávajúcemu, ktorý cenu odsúhlasí a na ďalší deň, keď už posielam zmluvy, sa opýta, či sa cena dá znížiť o 50 000, -AED. Ja mu na to poviem, že cena už bola dohodnutá s predávajúcim a on ma aj tak požiada, aby som sa ešte predsalen opýtal. V praxi som si overil, že tieto národy majú tendenciu veľa zjednávať, je to istá forma ich kultúrneho folklóru, a človek si tak nikdy nemôže byť istý, či sa z ich strany jedná o finálne stanovisko. Holt každá národnosť sa v obchode správa trochu inak.
Najlepšiu skúsenosť mám naopak s britskými, nemeckými, slovenskými a českými klientmi, ktorí vedia, čo chcú a priebeh transakcie je tak predvídateľný a hladký.
Samozrejme sa však nedá generalizovať a vždy záleží na osobnosti konkrétneho klienta. Keď je človek na trhu dostatočne dlho, dokáže si už na začiatku približne vyhodnotiť, či obchod zmysel má alebo nemá , a to podľa toho, ako sa s ním druhá strana baví – akou formou komunikácie prebieha, s akou frekvenciou a rešpektom reaguje druhá strana.
Základný komunikačný jazyk v Dubaji je predpokladám angličtina?
Bez angličtiny sem ani nemá význam chodiť. Dalo by sa povedať, že v istých prípadoch by sa dalo vyžiť aj výlučne s ruštinou alebo arabštinou.
Aký podiel obyvateľstva vlastne tvoria domáci?
Oficiálny údaj je, že v Dubaji 7 % tvoria miestni a 93 % expati. Každý rok podľa štatistík príde do Dubaja zhruba 40 000 – 60 000 nových prisťahovalcov, čiže percento miestnych sa stále znižuje.
Ako je to s vízami pre Slovákov v Dubaji?
Keď som sa zamestnal vo firme, dostal som pracovné víza na 2 roky. Priebežne mi ich firma obnovuje. Prakticky skoro celý Dubaj je tu na dvojročných vízach. V momente, keď človek príde o zamestnanie, víza mu končia. Turisti zo Slovenska môžu Dubaj navštíviť na základe tzv. víza pri príchode platného 90 dní od dátumu vstupu, ktoré je možno vyčerpať do 180 dní od prvého vstupu.
Momentálne sa však zvažuje zavedenie 5-ročného turistického víza, no informacie o tom kedy a či vôbec k tomu dôjde, zatiaľ nie sú k dispozícii.
Potom sú tu investorské víza spojené s nehnuteľnosťou. Na ich získanie je potreba, aby človek investoval do hotového projektu minimálne čiastku 750 000 dirhamov (cca 190 000, -EUR). Tieto víza sú platné 2 roky, a v prípade predaja nehnuteľnosti o nich človek prichádza.
Hlavnou výhodou pracovných či investorskych viz je, že si tu človek môže založiť bankový účet. Ten sa síce dá založiť aj bez víz, ale stojí to veľmi veľa peňazí, čo je nerentabilné. Pre úplnosť ešte doplním, že je viacero vízových typov.
Podľa toho, čo hovoria iní realitní agenti, je v Dubaji doslova nákupná horúčka. Byty sú predávané za niekoľko minút, investori nakupujú nie byty, ale celé poschodia…
Je to tak. Keď dobrý developer spúšťa projekt v primárnej lokalite, niektoré byty sú predané aj do 3 minút. Štandardne je taký projekt kompletne vypredaný do maximálne 2-3 týždňov. Ľudia takto nakupujú hlavne kvôli investičným cieľom s tým, že nehnuteľnosť predajú o rok či dva alebo o pár mesiacov, tzn. jedná sa o špekulatívny nákup.
Ročný čistý príjem je 6-8 % z ceny nehnuteľnosti u dlhodobého prenájmu a viac ako 10 % u krátkodobého prenájmu. To je to, čo láka investorov, aby tu prichádzali.
Čo sa dynamiky trhu týka, v lete (júl – august), keď je v Dubaji menej ľudí, sa trh trochu spomalí. V septembri-októbri sa ale všetko dá znovu do pohybu a dochádza k nárastu cien, ktoré sú obvykle na vrchole v januári, potom majú niekedy tendenciu pomaly klesať. Dá sa však povedať, že od začiatku covidu v roku 2020 ide cena bytov v podstate neustále hore. Samozrejme, ak niekto zainvestuje do nesprávneho projektu, cena tam rastie pomaly, prípadne môže aj klesnúť. Všeobecne ale developeri predávajú za cenu o niečo vyššiu, než je možno štandard na trhu, lebo vedia, že pri obrovskom počte záujemcov projekt skôr či neskôr predá.
Snaha získať byt v rámci projektu v primárnej lokalite sa môže zmeniť na nekalú súťaž! Raz som bol na spustení projektu, ale už tam asi nepôjdem. Byty sa mali začať predávať o 9 ráno a my sme sa šli postaviť do fronty o 1 v noci. Tí prví, ktorí nakúpia od developera kľúčový projekt, majú na 99 % garantované, že zarobia, keď to hneď potom predajú (platí pri pozitívnom vývoji trhu). Ale byť prvý znamená byť v prvej päťdesiatke zo 4-5 tisíc ľudí, ktorí tam stoja. Nikto nevie, kde fronta začína, a nikto nevie, kde končí. Ja som mal odhadom pozíciu 40-45 a šiesti ľudia za mnou, ktorí boli dohodnutí, ma fyzicky vytlačili z fronty tak, že som spadol na zem, a potom zavolali SBS a povedali, že som sa predbehol. Ja som samozrejme tvrdil, že tam stojím od začiatku, ale keďže 6 ľudí svedčilo proti mne a SBS-kár ma odviedol úplne na koniec, odhadujem, že tak na pozíciu 800. Po tomto už nemalo zmysel čakať a tak som šiel domov – bolo zhruba 6 hodín ráno.
Niekedy je potreba sa takto fyzicky niekam dostaviť a niekedy sa byty predávajú cez mobilnú aplikáciu. Všetci začnú klikať v momente, keď sa systém spustí. A po niekoľkých sekundách už človek v zozname vidí, že zo 60 bytov ostali 2 a vzápätí na to už nie je ani jeden. Je to ako nákup lístkov na MS v hokeji, keď ti na obrazovke vyskočí správa, že systém je preťažený. Naviac predpokladám, že čásť bytov predá developer sám už predtým. Dostať sa k bytu ako prvý takouto cestou je krajne nereálne, je to ako vyhrať v lotérii.
Ďalej je dôležité spomenúť, že s vlastníctvom bytu sú spojené servisné poplatky, tzv. “service charges”, ktoré sa hradia za úkony spojené s administratívou, starostlivosťou a opravami bytového komplexu alebo spoločenstiev, správu nehnuteľnosti, potrebnú údržbu a upratovanie, terénne úpravy a bezpečnosť spojenú s budovou či areálom. Tieto poplatky sa platia za “square feet”, resp štvorcové stopy (jedná sa o nemetrickú jednotku, ktorá sa bežne používa na celom svete, najmä v anglo-amerických kultúrach, na meranie rozlohy nehnuteľného majetku). Samozrejme, aj tu platí zásada, že čím lukratívnejší projekt a oblasť, tým vyššia je sadzba servisného poplatku. Jej výška sa môže diametrálne líšiť, pričom v priemere sa pohybuje od 3 do 30 dirhamov za jednu štvorcovú stopu. Výšku ročného servisného poplatku za celý apartmán si človek môže jednoducho zistiť tak, že danú sadzbu poplatku vynásobí rozlohou apartmánu v štvorcových stopách. Čo sa týka splatnosti, majiteľ môže byť povinný servisné poplatky platiť buď ročne, kvartálne alebo mesačne, podľa toho ako to v konkrétnom prípade určí správcovská spoločnosť. Klientom teda doporučujem, aby pri rozhodovaní o kúpe nehnuteľnosti vzali do úvahy aj údaj o výške a splatnosti tohto poplatku, jedná sa o pravidelný finančný náklad, s ktorým treba v rámci finančného rozpočtu počítať.
Koľko Slovákov pracuje vo vašej firme?
Momentálne mám 2 slovenských kolegov. V minulosti tu boli viacerí, ale po pár mesiacoch odišli. Nedávno som mal aj jednu českú kolegyňu z Prahy, ale tá odišla už po mesiaci. Realitné spoločnosti tu agentom nesprostredkovávajú ani nehnuteľnosti na predaj, ani záujemcov o kúpu (ak ide o sekundárny trh). Typicky od spoločnosti, s ktorou agent spolupracuje dostane telefón, laptop a to je všetko – ostatné je iba a len na ňom. Je to ako mať vlastné podnikanie a vykonávať samostatne sústavnú činnosť na vlastné riziko a zodpovednosť. A toto nie je pre každého.
Prototyp dubajského realitného agenta je 25-ročný človek po vysokej škole, single a zameraný iba na prácu. Ja som si vedel úspech pritiahnuť aj preto, lebo som práci obetoval viac času a úsilia, než ostatní. Denne mi zazvoní telefón tak 50-70 krát.
Dubaj má aj ministerstvo šťastia, ktoré sa má starať o čo najkvalitnejší život všetkých obyvateľov, viacerí ľudia na sociálnych sieťach hovoria, že Dubaj je momentálne najlepšie miesto na život…
Áno, mestu Dubaj záleží na tom, aby tu ľudia žili dlhý a kvalitný život. Ministerstvo šťastia a tolerancie bolo založené s cieľom dosiahnuť šťastnejšiu spoločnosť a vštepovať toleranciu ako základnú hodnotu v krajine, ktorá je domovom mnohých národností a náboženstiev. Život v Dubaji je veľmi pestrý a každý si tu nájde to svoje šťastie. Pozitívnu náladu človeka navodzuje už len skutočnosť, že tu drvivú časť roka svieti slnko a človek si celoročne môže ísť zaplávať do mora a oddýchnuť na pláži. Taktiěž je tu veľmi čisto a bezpečne. Dubaj ponúka skutočný nadštandard pre pohodlný život – človek tu nájde chute a vône zo všetkých kútov sveta, kvalitný systém vzdelávania a zdravotníctva, kultúru, športové vyžitie a zábavu pre všetky vekové kategórie. Čo by som však vyzdvihol, je kvalita miestnych služeb. Napríklad, na čerpacej stanici človek ani nemusí vyjsť z auta, stačí dať obsluhe pokyn, koľko je potreba natankovať, a potom už len stačí cez okienko ťuknúť kartou. Alebo, keď vám dôjde benzín, stačí zavolať a príde tu za vami auto a dotankuje ho rovno na parkovisku. Ten komfort je tu posunutý na úplne iný level. Nech už je to čokoľvek, čo človek potrebuje, existuje služba, ktorá mu to doručí priamo domov.
Skrátka, všetko tu funguje ako má, ale pochopiteľne všetko má aj svoje nevýhody. Každý musí vedieť, aký typ života chce viesť. Najväčšia nevýhoda pre mňa je absencia zelene a prírody, ale aj kvalitných medziľudských vzťahov. V biznisovom prostredí sa každý deň stretávam s pretvátkou, zavádzaním, aroganciou, a chladnokrvnosťou. Dubajský realitný biznis je skutočne tvrdé konkurenčné prostredie a chodia sem ľudia z celého sveta s cieľom jednoducho zarobiť peniaze.
Vždy keď prídem na Slovensko, poviem si: „Milujem našu nádhernú prírodu a krajinu.” Ale paradoxne čím som tu dlhšie, tým si to doma viem menej predstaviť. Z dlhodobého hľadiska, je pre rodinný život asi české a slovenské prostredie vhodnejšie. Do Dubaja je skvelé prísť na istú dobu, zažiť to a získať cennú skúsenosť. Niektorí moji známi tu sú už 10-15 rokov a domov sa nechystajú. Rozdiel medzi životom v Dubaji a doma je veľký a aj keď má svoje muchy, tak je ťažké to úplne opustiť. Dubaj je trochu ako droga, je to návyková vec kvôli pohodliu, ktoré tu je a možnostiam aké ponúka.
Keď predávate byt, ten byt už je zariadený alebo je to holobyt?
Tu holobyty prakticky neexistujú. Klienti majú k dispozícii dve varianty. Prvá je byt s kuchyňou a kúpeľňou vrátane základných spotrebičov ako je napríklad pračka a umývačka, všetko je vymaľované a vykachličkované. Druhou variantou je plne vybavený byt aj s nábytkom.
Ďalej je dôležité spomenúť, že s bytom sú spojené isté poplatky. Platí zásada, že čím lukratívnejší projekt a oblasť, tým vyššie poplatky. Ich výška tak môže byť rôzna. Pohybujú sa v priemere od 3 do 30 dirhamov za jeden „square feet”. Celkovo Vám to udá aký bude ročný uvedený poplatok za celý apartmán. Splatné sú ročne, kvartálne a mesačne. Tieto poplatky sa platia za starostlivosť a opravu bytového alebo spoločenstiev, správu nehnuteľnosti, údržbu a upratovanie, bezpečnosť, terénne úpravy a všeobecnú starostlivosť o budovu či areál.
Môžem si vybrať aj materiál a farbu?
Na výber je buď svetlá (light) alebo tmavá (dark) verzia kuchyne, kúpeľne, či spálne.
Ak prídem k susedovi, on bude mať takú istú light alebo dark verziu?
Áno. Hlavne je potreba vedieť, kde a ako kúpiť. Nie každý developer ponúka rovnakú kvalitu, čo sa týka zariadenia bytu. Cena bytu sa odvíja aj od materiálov, ktoré sú vo vnútri použité a od záverečného zhotovenia.
Majiteľ bytu, ktorý sa odovzdávania apartmánu účastní spolu s developerom, má možnosť previesť kontrolu a vytknúť vady, ktoré je treba odstrániť. Developer na to má 30 dní. Bohužiaľ, častokrát sa stáva, že tých vad tam majiteľ objaví viac. Aj preto je z môjho pohľadu výhodou kupovať od dobrého developera so skúsenosťami a overenou kvalitou.
Koľko izbový byt sa vám najlepšie darí predávať?
Jednoizbový, čo znamená jedna izba a oddelená kuchyňa s obývačkou spolu. U nás doma je to považované za dvojizbový byt 2kk. Zvyčajne majú tieto byty rozlohu od 80 do 100 m2.
Aký najdrahší byt ste predali?
Jednalo sa o dvojizbový apartmán v Dubaj Marine s nádherným výhľadom na more za cca. 1,2 milióna EUR. Teraz mám na predaj nový dvojizbový byt na pláži za 7,5 milióna EUR na Palm Jumeirah. Je neskutočne priestorný – vlastný pôdorys bytu má 350 m2, vonku sa nachádza vlastný bazén a barbecue priestor o rozlohe 150 m2, čiže celkovo sa bavíme o nejakých 500 m2. O takýto typ bytov však nie je masový záujem.
Posledná otázka – v Dubaji sa hrá hokej?
Áno! A sú tu momentálne 4 ligy. Poloprofesionálna liga Emirates Hockey League, potom Liga A a Liga B organizované Kanaďanmi a Dubai Stars League organizovaná Rusmi. Čo sa týka národnostného zloženia hráčov, väčšina sú Rusi, Kanaďania alebo Američania. Ja osobne momentálne hrám v tíme, kde je 8 Fínov. Jedná sa prevažne o ľudí z „hokejových krajín”, ale hrajú s nami aj lokálni, ktorí potrebujú, aby ich niekto naučil hrať. Smiech. Emiráťania majú aj svoje vlastné hokejové tímy.
Ďakujeme za rozhovor!
ZDIEĽAŤ ČLÁNOK
