Realitný agent zo Slovenska hovorí bez servítky o nehnuteľnostiach a živote v Dubaji (1. časť)
Matúš Kočiš už 3 roky pracuje v Spojených arabských emirátoch ako realitný agent. Dubaj a Slovensko sú podľa neho dva úplne odlišné svety. Napriek všetkému dubajskému komfortu však stále preferuje slovenskú prírodu a tradičnejší životný štýl. V exkluzívnom rozhovore pre Epoch Times Slovensko sa podelil o svoje skúsenosti a zážitky z neuveriteľne rýchlo sa rozvíjajúcej arabskej metropoly. Poodhalil aj detaily z reálneho života, ktoré sa len tak nedozviete.
Nájdete ho na Facebooku, Whatsappe a Linkedine.
https://www.facebook.com/redubai.ae
https://wa.me/971523487696
https://www.linkedin.com/in/matus-kocis-29a125145/
Kedy a prečo ste odišli žiť do Dubaja?
Odišiel som v septembri 2020. Predtým som pracovne pôsobil v Kanade, odkiaľ som prišiel domov na východné Slovensko. Chcel som sa ďalej venovať „sales” na medzinárodnom trhu a Dubaj bol v rámci nášho regiónu najbližší. Dostal som odporúčanie na pracovnú príležitosť od známeho, a od úspešného absolvovania pracovného pohovoru pracujem pre AX Capital. Naša firma sa snaží zmeniť pohľad na trh, keďže predtým mali realitní agenti v Dubaji zlú reputáciu. Keď som nastúpil, bol som ich 57. agent v poradí a dnes, o 3 roky neskôr, máme reálne pracujúcich 780 agentov. To číslo vypovedá o tom, aký je trh v Dubaji silný.
AX Capital je lokálna firma, ktorú vedie pár z Moldavska. Firma vznikla v Spojených Arabských Emirátoch a tu je jej prvé sídlo, nejedná sa o pobočku moldavskej spoločnosti. Tu sa v podstate musí založiť lokálna firma. V Dubaji môže mať sídlo aj medzinárodná firma, ale musí sa za ňu zaručiť nejaká entita, povedzme šejk.
Ako ste začínali s predajom bytov?
Každý agent si musí na začiatku zvoliť nejakú stratégiu. Ja som sa rozhodol, že sa zameriam na dve-tri oblasti a ostatným lokalitám sa budem venovať, iba keď tam bude nejaká individuálna ponuka, ktorú bude možné reálne predať. Od začiatku sa zameriavam na lokality Dubai Marina, Emaar Beachfront a Jumeirah Lake Towers. Zrhuba 90 % bytov som predal tam.
Pochopiteľne, realitný agent môže predať čokoľvek kdekoľvek. Aby však poskytol klientovi kvalitnú službu, musí mať zodpovedajúcu expertízu. Byť odborníkom na celý Dubaj nie je ľahká vec, keďže sú tu desaťtisíce rôznych projektov. Z môjho pohľadu je základom úspechu schopnosť byť iný ako ostatní a poskytnúť klientovi pridanú hodnotu. Každý vie zavolať, napísať správu, pokladať otázky, prisľúbiť aj nemožné. Ja kladiem dôraz na autenticitu, korektnosť a štruktúru – vždy veci klientom komunikujem také, aké sú, a to vrátane všetkých pozitív, negatív i realistických očakávaní. Nikdy nič neprifarbujem ani nevynechávam žiadne skutočnosti. Spokojný klient je pre mňa najväčšou satisfakciou a pracovnou motiváciou, no a skutočne spokojný môže klient byť, iba ak učiní rozhodnutie na základe kompletne poskytnutých informácií ohľadne nehnuteľnosti i celej transakcie. V dnešnom svete youtuberov a instagramerov by sa dalo povedať, že predávam “old fashioned way”. Spokojní klienti, ktorí sa vracajú, alebo ma odporučia ďalej, sú aj mojou najefektívnejšou marketingovou stratégiou.
Doma sa nehnuteľnosti predávajú vďaka kvalite, v Dubaji je u vybraných projektov vysoká kvalita, ale hlavne aj je obrovská kvantita. Trh je taký obrovský, že nie je problém niečo predať a zarobiť. Prostredie je však veľmi konkurenčné, aj v rámci konkrétnej sales lokality, ďalej v spoločnosti, pre ktorú pracujem a aj v celom meste, lebo počet realitných agentov, ktorý tu pôsobí, je obrovský. A žiaľ, neexistuje de facto žiadny poriadny regulatórny filter. Doma máme napríklad Realitnú úniu SR, ale tu môžu reality momentálne robiť skoro všetci a bohužiaľ sa často stáva, že na trhu pôsobia agenti, ktorí nemajú ani základné etické návyky či nepoznajú obchodné praktiky a spoliehajú sa len na geografickú výhodu, tzn. na to, že sú tu a pracujú. Štatisticky tak aj takíto agenti niečo málo predajú, či už sú kvalitní alebo nie.
Koľko stoja byty v Dubaji?
Garsónka sa dá kúpiť za 500,000 – 800,000 AED (cca. 130 000 – 210 000 EUR) v primárnej lokalite. Je možné kupovať aj za polovičnú cenu v menej rozvinutých lokalitách. Jednoizbový byt stojí 1,500,000 až 2,000,000 AED (cca. 390 000 – 520 000 EUR). Dvojizbový vyše 2,500,000 AED (cca. 650 000 EUR). Trojizbový cez 3,000,000 AED (cca. 780 000 EUR). Veľmi závisí od veku projektu, rozlohy, poschodia, na ktorom sa byt nachádza, developerovi, ktorý ho postavil a ďalších faktoroch.
V primárnych lokalitách ako Business Bay, Marina, Downtown, Palma, JLT, je priemerná cena okolo 4500 EUR za m2. V najdrahších a luxusných lokalitách stojí m2 aj 25 000 EUR. Odporúčam investovať u renomovaných developerov strednej a vyššej triedy ako napríklad Emaar, Select Group, Damac, Sobha. V prípade developerov nižšej triedy, je z môjho pohľadu nevyhnutné urobiť si detailnejšiu analýzu, a to mimo iné aj na základe projektov, ktoré títo developeri už postavili v minulosti.
Do čoho doporučujete investovať?
Dôležité je učiniť rozhodnutie po zohľadnení všetkých faktorov tak, aby investícia prežila turbulenciu trhu v budúcnosti. V Dubaji sa spúšťa množstvo projektov, ale oplatí sa investovať iba do niektorých. Pochopiteľne, závisí od toho, aké sú ciele investora, či kupuje za účelom bývania alebo príjmu z nájmu. Kombinácia oboch záujmov väčšinou narobí viac škody než úžitku. Jasný zámer na vytvorenie bezpečnej investície je najdôležitejší.
Odporúčam vyvarovať sa cenovo nižších investícii do neznámych lokalít alebo menej renomovaných developerov. Tie môžu byť pochopiteľne tiež zaujímavé, ale bavíme sa o návratnosti v horizonte cez 10 až 15 rokov. Dôležité je sledovať, aké projekty už menší developeri zvládli a ako dlho im trvala výstavba.
Ako je to s byrokraciou, keď si chce niekto zo Slovenska kúpiť byt v Dubaji?
Trh je prispôsobený obrovskému množstvu bytov, ktoré sa v Dubaji predávajú. Keď som sa ako právnik zaoberal nákupom pozemkov v Čechách a doma na Slovensku, tak sa to riešilo cez notára či advokáta a trvalo to nejaký čas. Zmluvy sú pripomienkované právnymi poradcami obidvoch strán, prípadne i bankou, pokiaľ je predaj financovaný prostredníctvom hypotekárneho úveru, a celý proces môže naviac skomplikovať a predĺžiť zápis do katastra nehnuteľností. Rozhodnutie o zápise nie je formalitou a i v prípade drobnej formálnej chyby môže kataster návrh na zápis zamietnuť a potom je potreba riešiť opravné prostriedky alebo podať návrh opakovane.
V Dubaji takto zdĺhavý a komplikovaný proces nemáme. Tu sa dá všetko zvládnuť od 7 do 30 dní a kompletne sa o to postará realitný agent. Dokonca aj bez fyzickej účasti kupcu. Čo sa týka procesu vyjednávania kupnej zmluvy, tak ten je podstatne jednoduchší, keďže sú k dispozícii tzv. formulárové zmluvy a celý proces prebieha elektronicky. Prevod vlastníckeho práva sa realizuje do 30 dní, tým sa človek stáva absolútnym vlastníkom bytu. Žiadne zdĺhavé opravné prostriedky alebo opätovné návrhy na vklad. Byrokracia je v porovnaní s tým, čo máme u nás doma, asi tretinová.
Ako funguje splátkový kalendár?
Nákup bytov sa dá rozdeliť do 3 kategórií: buď nakupujeme apartmán, ktorý už je hotový, alebo kupujeme apartmán vo výstavbe, prípadne kupujeme apartmán, ktorý ešte ani nie je vo výstavbe – projekt sa ešte len spúšťa.
Ak kupujeme apartmán, ktorý ešte nie je vo výstavbe, hovoríme tomu nákup na primárnom trhu alebo tzv. „off-plan”. Na úvod je potrebné zaplatiť 5-10 % kupnej ceny a zvyšok sa spláca väčšinou 3-5 rokov na základe splátkového kalendára.
Potom je druhá varianta, tzv. “resale off-plan”, keď zákazník kupuje to, čo už niekto od developera kúpil – tam je nutné uhradiť 30-40 % z pôvodnej sumy (plus prípadný zisk pre predávajúceho) a nastupuje do splátkového kalendára, ktorý mal pôvodný vlastník.
A do tretice máme už hotový projekt. Tam sa vo väčšine prípadov platí celá suma naraz.
U nás doma sa splátkový kalendár zpravidla rieši cez hypotekárny úver od banky. V Dubaji prebieha 95 % transakcií v hotovosti. Za 3 roky som predal 51 bytov a iba v 3 prípadoch bolo financovanie riešené hypotékou, vo všetkých ostatných to bol cash. Buď kupujúci zaplatil celú sumu alebo od 30 % do 60 % sumy. Aj táto skutočnosť vypovedá o tom, aký je v Dubaji silný trh. Tu nakupuje celý svet.
Ešte je zaujímavý tzv. „post handover payment plan”, keď už kupujúci je majiteľom bytu, dostane kľúče, ale ešte stále má voči developerovi povinnosť platiť podľa splátkového kalendára. Keď niekto kupuje byt v Dubaji, developera nezaujíma, či má alebo nemá dostatok prostriedkov na splácanie. Hocikto si môže kúpiť byt, aj keď má iba 10-15 % ceny na účte. Avšak v prípade, že nie je schopný splácať, dostane pár výziev k plneniu, a ak stále nezaplatí, o byt nadobro prichádza.
U nás sa overuje bonita klienta, treba doložiť príjem, atď. V Dubaji je to developerovi úplne jedno, lebo vie, že ten byt hneď predá niekomu ďalšiemu, alebo si ho nechá pre svojich zamestnancov a predá to im.
V Dubaji sú 2 druhy splátkových kalendárov, obe majú výhody a nevýhody. Buď človek platí podľa toho, ako napreduje výstavba, napr. postaví sa 10 %, vyzvú ho k úhrade, keď postavia 15 %, vyzvú ho k ďalšej úhrade, atď, alebo je splátka spojená s konkrétnym dátumom – vtedy človek musí platiť, bez ohľadu na to, či developer stavia. To môže vyzerať v niektorých prípadoch trošku frustrujúco, lebo niekedy sa stáva, že stavba je pozadu a už požadujú od ľudí, aby platili. Niektorí klienti chcú platiť pravidelne podľa určených dátumov a iní to chcú mať spojené s výstavbou – ak výstavba nejde tak rýchlo, tak nemusia platiť.
Existuje nejaká ochrana kupujúceho pre prípad, že platí podľa dátumov a stavba sa nikdy nepostaví?
Každý nákup je krytý tzv. „escrow” zmluvou. Pravidlo na trhu je, že pokiaľ nie je byt postavený do 1 roka, developer je povinný vrátiť peniaze kupujúcemu. Ak si to developer nemôže dovoliť, tak za to ručí emiratská vláda, ktorá vyplatí sumu klientovi namiesto developera.
Úprimne, s týmito prípadmi sa osobne nedostávam do styku. Po 3 rokoch na trhu som schopný odporučiť projekty, kde viem, že má význam investovať. Ale pochopiteľne, sú aj klienti, ktorí chcú investovať čo najmenej peňazí do menej známych projektov, a vtedy môže byť tento scenár reálnou hrozbou. Avšak keď sa k niečomu takému schyľuje, je reálna ešte vždy možnosť byt predtým predať. Osobne odporúčam snažiť sa byt radšej predať, než ísť do sporu s developerom. Tu v absolutistickej monarchii by som nešiel do žiadneho sporu, aj keď som už počul o prípadoch, keď ľudia na súde vyhrali. Nezávislosť miestnych súdov je relatívna.
Developermi sú aj miestne rodiny?
Áno aj. Plus sú tu založené firmy ľuďmi z celého sveta alebo tu pôsobia medzinárodné firmy povedzme z Indie, atď. Firma si tu nemôže kúpiť byt bez toho, aby tu existovala lokálne, tzn. že najprv sa musí zaregistrovať podľa miestnych predpisov. Jednotlivec si tu môže kúpiť byt aj bez toho, aby tu mal registrovaný pobyt alebo aj bez toho, aby fyzicky vôbec prišiel.
Za akým účelom sa kupujú byty v Dubaji?
Sú tri druhy motivácie. Buď je to investícia – na začiatku ľudia kúpia off-plan byt, ktorý sa v priebehu výstavby zhodnocuje a potom to predajú ďalej. Alebo kúpia hotový byt a dlhodobo alebo krátkodobo prenajímajú turistom či expatom. Tretí typ predstavujú ľudia, ktorí tu chcú reálne bývať. Tých je tiež dosť, ale investičná motivácia vyhráva.
Štatisticky najviac investujú ľudia z južnej Ázie – India, Pakistan – a potom z Európy, Ruska a Severnej Ameriky.
A čo z Číny?
Z Číny tiež, ale o Číňanoch veľmi neviem. Ich zvláštnosť je, že sa nikdy nebavia s iným agentom, ako takým, ktorý hovorí čínsky.
Čo znamená, že v Dubaji sú nulové dane?
Znamená to, že ak má niekto byt a má z neho príjem, tak neplatí žiadnu daň. Ak ho prenajíma alebo predá, dostane 100 %. Daň z príjmu pre fyzickú osobu je nula. Je to sila. Sú pochopiteľne tendencie to navýšiť, ale zatiaľ je to tak.
Daň z príjmu pre firmu (právnickú osobu), ktorá sa zaoberá prenajímaním alebo predajom bytov je 0 % (so ziskom do 375 000 AED) a pre právnickú osobu s ročným ziskom nad 375 000 AED (okolo 97 000 EUR) je 9 %.
Ak realitný agent predáva byt, tak odmena, ktorá mu náleží za realitné služby je od 2 do 4 %. Klient platí za tieto realitné služby +5% DPH. To platí pre tzv. “resale off-plan” a u kúpy hotových projektov. U primárneho nákupu od developera dostáva realitná spoločnosť odmenu od developera a klient neplatí za realitné služby.
DPH na potraviny a iné produkty v obchodoch je tu 5 %, čo je podstatne nižšie ako na Slovensku. Tu síce nie sú dane, ale dobehne to človeka na iných veciach. Napríklad na výške cien za služby alebo pokút za jazdenie. Keď som bol na tzv. “dubajskej STK”, musel som zaplatiť za 11 pokút, ktoré dokopy činili 1600 EUR.
Pokuty za čo?
Rýchlosť, parkovanie, nesvietilo mi svetlo, obiehal som sa, keď som sa nemal, atď. Pokuta príde smskou, ale z nejakého dôvodu mi smsky prestali chodiť a pol roka som tak o mojich pokutách nevedel. Za normálnych okolností príde taká sms do hodiny. Tu v Dubaji je to všetko zautomatizované. Nie ako doma, že ma zastaví policajt, ukážem mu doklady a potom sa s ním porozprávam a dostanem pokutu po dohode. Tu len príde smska, že už som niečo porušil a toľko je pokuta. V tom množstve ľudí sa to tu ani nedá robiť inak. Oficiálne tu žije 3,3 milióna ľudí, ale reálne možno tak 4,5 milióna ľudí.
Prišiel som na STK, prešiel som technickou kontrolou, zaplatil som poistku a posledný krok bol, že si musím uhradiť všetky pokuty. „Aké pokuty?” „Máte ich jedenásť.” Zaplatil som 1600 EUR a pani na prepážke mi vraví, že to je v pohode, tu ľudia platia za pokuty aj 6000 EUR. Mohol by som sa proti tomu odvolať, ale to by som išiel proti autorite, ktorá tu je. Navyše, pri tomto rýchlom životnom štýle a v obrovskom meste, kde je všetko ďaleko, má človek tendenciu šetriť čas. Keď po mne chcú cca 100 EUR, tak to zaplatím a neriešim to. Čas sú peniaze.
Niektorí ľudia prirovnávajú leto v Dubaji k našej zime, keď sú ľudia doma a nechodia až tak von…
Presne. Je to tak. Ale ja som doma chodil rád von aj v zime. Dá sa ísť v lete von, ale človek sa okamžite spotí a nie je to vôbec pohodlné. Ten čas si potom neužíva a je to skôr utrpenie. Neviem si predstaviť, akí prehriatí a unavení musia byť ľudia, ktorí tu v lete pracujú na stavbách.
Keď sa chce niekto z Európy alebo Slovenska cítiť normálne, tak je v lete vo vnútri. Prejsť sa dá ísť niekedy večer alebo o piatej nadránom, ale stále človek cíti to sálavé teplo. Keď v lete nechám auto odparkované na slnku, tak sa volant nedá chytiť voľnou rukou. Musím si ho zakryť napríklad tričkom, inak sa neviem pohnúť. Ten svet je tu však na to prispôsobený – každá budova má vlastný podzemný parking.
Inak celkovo, vybavenie nehnuteľností v Dubaji je úžasné. Každá budova, ktorá sa predáva, má posilňovňu, bazén, väčšina má saunu, barbecue priestor, herňu, chill zónu s knižnicou, detský kútik, niektoré majú externú reštauráciu alebo kino či spoločenskú miestnosť, takže v tom komplexe môže človek stráviť aj celý týždeň. Ostatná občianska vybavenosť je tiež veľmi dobre dostupná. Napríklad v okolí, kde bývam, sú z nejakého dôvodu populárne lekárne. V rádiuse 500-600 metrov mám 6 lekární.
Každý byt, ktorý si človek kúpi v Dubaji, musí mať parkovacie miesto a jedná sa o neoddeliteľnú súčasť bytu. Nedá sa samostatne predať inému človeku. Trojizbový byt má 2 parkovacie miesta.
Používajú ľudia MHD alebo chodia niekde pešo?
Úprimne povedané, najlepšie je mať auto. Dubaj je, pokiaľ ide o rozlohu, dosť rozľahlý a nemá len jedno centrum. Ja by som povedal, že má dve hlavné centrá: Downtown, Business Bay okolo Burj Khalify a Dubai Marina. Tieto dve lokality sú pekne prepojené metrom. Inak ale MHD z môjho pohľadu nie je dostatočne vyvinutá, stále tu sú oblasti, ktoré do dnešného dňa nenadväzujú žiadnou verejnou dopravou. Okrem metra jazdia aj autobusy, ktoré sú klimatizované, ale človek si na ne musí na zastávke v miestnych horúčavách počkať. To však neplatí pre luxusné lokality, kde sú zriadené aj klimatizované zastávky a dokonca aj klimatizované chodníky.
Avšak na mnohých miestach chodníky vôbec nie sú. Takže ľudia sa skrátka musia presúvať autom. Tiež sa stáva, že na diaľnici človek niekedy stretne miestnych jazdiacich v protismere na bicykloch. Je to bežná vec.
(Koniec 1. časti rozhovoru)
